建筑物区分所有权制度下的必要共同诉讼

天地和律师事务所 邓志松 2005.6

首发于《司法前沿》

建筑物区分所有权是现代社会的产物。在人类社会初期，建筑物较为简单，单门独户是常见的状态，一块土地上的房屋只由一人所有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地之所有人”。但随着城市化及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层建筑已经非常普遍，一栋楼房由多户居住并由各户拥有独立的所有权，传统的共有关系无法解释楼房的所有权，一物一权主义受到了挑战，其中的法律关系相比传统的房屋所有要复杂很多，从而产生了建筑物区分所有权的概念和制度。

我国的高层建筑早已有之，但在计划经济时代，房屋归国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》和1992年6月15日颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规，随后又出台了2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》等法规，逐渐开始完善我国建筑物区分所有权制度的法律。有望于明年出台的《物权法》草案，对于建筑物区分所有权的规定比较全面，完整地规定了建筑物区分所有权的三种权利（专有权、共有权和成员权），对建筑物区分所有权人对于建筑物的管理规定的也比较完整。

中国的市场经济处于蓬勃发展的繁荣阶段，城市化进程是不可避免的历史趋势，在人多地少的城市地区，高层建筑将越来越多。可以预见的是，除了少数富有阶层可以拥有独栋的别墅或在农村地区仍然由个人拥有整栋房屋，未来大部分人都将住进多层的楼房，与他人相邻共处一楼。这种居住方式带来的不仅是生活状况的改变，这些共处一楼的人们将不得不共同协商、合作处理楼房的管理、维护和修缮等事宜，而不可能独立于公共事务的管理之外。这将促使人们改变公共管理意识淡薄的传统，其中包括法律意识的增强，尤其具有现实意义的是，在与物业管理公司及其他外部关系的纠纷处理中，建筑物区分所有权制度将带来大量的共同诉讼，对我国民事诉讼制度也将带来深刻的影响，本文将探讨其中涉及的必要共同诉讼。

一、建筑物区分所有权：现代社会个人不动产所有权的普遍形态

建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权与对其共用部分的共有权的结合。

从所有权的角度对楼房进行区别，可以作如下分类：

1、纵割式建筑物。纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。各户之间的共用部分比较单纯，除共同壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、外廊都是分开的，外围壁、梁、柱外，屋顶、楼梯、走廊都是分开的，外围壁、基地等均以境界壁为界，分属于各户。因此，纵割式区分所有建筑物与一般单门独户的单独所有的建筑物区别不大。

2、横割式建筑物。横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物，上下横切为四层，分别为甲、乙、丙、丁四户所有。这种形态的建筑物，各户的共用部分除共同的壁、梁、柱外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、外围壁、基地等。

3、混合式建筑物。即纵横分割式建筑物，它是指上下横切，左右纵割分套（单元）的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物上下切为四层后，再于以左右纵割为一套套的套房，在我国称为单元，这些单元分属不同的户所有。混合式建筑物是现代居民楼的典型形态。

现实中纵割式和横割式的建筑物并不多见，最常见的是混合式建筑物；从物权关系的角度来讲，比较复杂的是横割式和混合式建筑物。这种建筑物中的所有权与传统的不动产所有权不同，一个建筑物中存在多个相互独立的所有权，这种所有权称为建筑物区分所有权，对建筑物区分所有权的界定我国大多数学者采三元论说，该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专用部分所享有的专有权和对共用部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。[1]

专有权是指区分所有权人对其独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权，该建筑空间四周上下均为封闭，具有独立性，并且能够成为区分所有权人的专有部分，一套住房或一个单元通过墙壁封闭起来，拥有卧室、客厅、厨卫等功能的建筑空间即为专有权部分。

共有权是指区分所有权人对建筑物共用部分所拥有的所有权，包括法定共有和约定共有。法定共有是指在性质上属于维持建筑物本身安全与完整的部分（如地基、外墙、楼顶、梁柱等建筑部分）和性质上属于区分所有权人共同使用的部分上（如大门、楼梯、走廊、电梯、电水气暖系统等）所当然设定的共有权。约定共有则是指区分所有权人之间通过合意，将可以将专有权的部分设定为共有权（如经专有权人同意，将其某一居室改造为共用的会客室）。

成员权是区分所有权人基于因专有权和共有权而产生的共同关系所拥有的权利。区分所有权人之间的关系极为密切，超过一般所有权人之间的相邻关系。各国有关建筑物区分所有权的立法一般都强制规定一栋建筑物中的全体区分所有权人必须组成一个团体，以解决纠纷、管理公共设施及处理其他共同事务。成员权就是区分所有权人作为该团体的一员所应拥有的权利及所应承担的义务。

现代社会的城市之中，居民楼一般以多层楼房的建筑物形式存在，平房住宅几近绝迹，而个人能拥有整栋楼房所有权的只是少数情形。在我国的法律框架下，土地的所有权由国家所有，个人不动产所有权的主要形式是住宅。在城市化的趋势推动下，人多地少地矛盾进一步突出，大部分的住宅都将以多层楼房的形式存在，而个人的购买能力有限，一般只能拥有多层楼房中一套或一个单元的所有权，可以预见的是，将来我国城市居民的不动产所有权，也是大多数人一生中价值最大的财产，将以建筑物区分所有权的形式存在。

二、共有权和成员权衍生的公共事务管理

在建筑物区分所有权的三项内容中，专有权处于主导性的地位。主要表现在：1、区分所有权人取得专有权即意味着取得了共有权和成员权；反之，失去专有权也将失去共有权和成员权；2、一般而言，区分所有权人专有所有权之大小，将决定其共有权和成员权（如表决权）的大小；3、在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权不单独登记。

但是建筑物区分所有权的特色在于共有权和成员权而不是专有权。专有权的对象不过是墙壁所围起来的一个空间，失去了楼房所占土地的使用权，根本无法存续，而土地使用权是由全体区分所有权人共有的；同样，楼房的基础设施如水、电、暖、气系统以及地基、外墙、楼顶、梁柱、大门、楼梯、停车场等共有权的内容是区分所有权人得以行使所有权的必备要素。离开了共有权的内容，专有权根本没有意义，对区分所有权人也毫无价值。而对共用部分的占有、使用、收益和处分关系到全体区分所有权人的利益，必须由全体区分所有权人共同决定。

如果说共有权和成员权都衍生于专有权，那么成员权更直接的衍生于共有权，正是因为对建筑物共用部分的共有关系，使得区分所有权人组成一个公共事务管理团队成为必然的选择。建筑物的共用部分必须由区分所有权人进行必要的管理，否则楼房不但无法正常使用，还有损坏及灭失的可能。建筑物需要定期的维护和修缮、共用部分的卫生需要进行打扫、水电暖气等基础设施必须予以维护，这种管理也必须由全体区分所有权人共同决定。成员权的内容包括区分所有权人出席会议，就公共管理事项发表意见和进行表决，支付共用部分的维护费用并获得有关收益等。这种成员权不仅是一项权利，也是各区分所有权人必须履行的一种义务。

在“老死不相往来”的传统居住状态中，并不存在类似的公共事务管理。单门独户的所有权人之间的权利义务（如通风、采光、通行等）可以通过民法上的相邻关系予以解决，并无区分所有权制度下对共有权和成员权的共同处分和对衍生的公共事务进行共同管理的内容。共有权和成员权将整栋楼房中的区分所有权人联系在一起，单个区分所有权人不可能完全独立行事，他们有着共同的权利和义务，对公共事务的管理必须通过某种方式进行协商和合作。《物业管理条例》规定了业主大会和业主委员会作为管理公共事务的机构，[2] 《物权法》草案规定的建筑物区分所有人的组织是区分所有权人会议和委员会，性质一样，使用的是更为精确的法律术语。这样，通过区分所有权人会议和委员会将区分所有权人组织起来，对区分所有的建筑物进行公共事务的管理。

在一栋或多栋区分所有建筑物中，各区分所有权人通过对共用部分的共有权为核心联系在一起，并通过由共有权直接衍生的成员权组成管理团体，制定管理规约，并对公共管理事务发表意见和进行表决，按照专有权的份额分担费用和享有收益。这种联系和团队是必然形成的，具有天然的强制性，除非放弃区分所有权，否则任何区分所有权人都不可能置身事外，“个人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态在建筑物区分所有权制度下将无立足之地。

三、共有权：必要共同诉讼中的同一诉讼标的

区分所有建筑物的共有权，指区分所有权人依照法律或约定，对建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，与一般的财产共有权相比，具有以下法律特征：

1、从主体上看，区分所有的共有权人同时又是区分所有的专有权人，且共有权依附于专有权。而一般的财产共有权主体身份单一，不需要以取得某项财产的专有权为前提。

2、从客体范围看，区分所有的共有权的客体只能是区分所有建筑物的共用部分，而一般的共有权可以在任何财产上设立。

3、从权利的处分看，区分所有的共有权人只能对共用部分行使占有、使用和收益权，而不能行使处分权，只能与专有权一并进行处分，也不存在其他区分所有权人的优先购买权问题。

4、区分所有的共有权不仅基于共有关系而产生，而且基于共处于区分所有建筑物之中的相邻关系产生，这种权利义务关系远远超过一般财产共有中的权利与义务关系，而且直接衍生出了区分所有权人的成员权。

区分所有建筑物的共有权的法律性质是指建筑物的各区分所有权人对共用部分的共有是属于按份共有还是共同共有。各国在此问题上的分歧较大。日本的通说是共同共有，台湾学者大多数主张按份共有。我国大陆学者对此问题有多种见解，有的学者主张应为按份共有，认为若认定为共同共有，则给区分所有权人的利益分享和费用分担带来困难，但这种按份共有又不同于普通的按份共有，共有人不能分出与单独转让其份额。[3] 也有的学者认为应根据不同的建筑物(纵割式、横割式、混合式)而确定不同的性质。[4] 虽然存在共同共有和按份共有的不同理解，但是共用部分的共有权性质则毫无疑问。

按照我国《民事诉讼法》第53条的规定，共同诉讼分为必要的共同诉讼和普通的共同诉讼。争议的诉讼标的是同一的共同诉讼，是必要的共同诉讼；争议的诉讼标的是同种类的是普通的共同诉讼。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第56条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”，将对共有财产权引起的共同诉讼界定为必要的共同诉讼，对区分所有建筑物的共用部分的侵害无疑属于必要共同诉讼的范畴，区分所有建筑物的共有权是这种必要的共同诉讼中全部区分所有权人的同一诉讼标的。

这种情况下侵权的范围，即为区分所有建筑物的共有权的客体及内容。《中国物权法草案建议稿》采用排除法对区分所有建筑物的共用部分进行了界定，第90条第2款规定“共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附物”，[5] 包括法定共有和约定共有两部分在内。 区分所有建筑物的共有权的内容与一般的所有权一样，包括占有、使用、收益和处分四项内容：

1、占有权。一般由区分所有权人共同选任的物业管理企业代为行使。

2、对共用部分的使用权。共有权人对共用部分有权按其性质、用途进行使用的权利，同时共有所有权人在使用共用部分时，也不得侵害和妨碍其他共有人的利益和多个共有人同时要对共用部分使用时，可同时使用；不能同时使用的，可轮流使用。

3、对共用部分的收益权。共有权人对共用部分有权按其持分和约定分取收益。包括收取共用部分的天然孳息和法定孳息的权利。例如在区分所有建筑物本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实即是天然孳息；将共用的地下室设置停车场出租收取的租金即是法定孳息。根据建筑物区分所有权的原理，共用部分所产生的天然孳息和法定孳息，除非区分所有权人之间另有约定，否则应当由区分所有权人按比例分享。

4、处分权。因为对共用部分的处分关系到整栋建筑物的安全、价值与正常使用，处分权受到严格的限制，一般不允许进行法律上的处分，仅指对共用部分的改良权，共有权人有权按其合意在不改变建筑共用部分固有性质前提下对共用部分进行改良。此种受到限制的处分权当然更不允许区分所有权人之外的他人行使更大范围内的充分权（包括法律上和事实上的处分）。

必要共同诉讼标的可以分为三种形态：第一，在复数当事人与对方当事人讼争的民事法律关系中，复数当事人共同为一方主体，他们有共同的、一致的、不可分的民事权利义务；第二，在复数当事人与对方当事人讼争的民事法律关系中复数当事人共同为一方主体，他们被认为负有连带责任；第三，复数当事人是争议民事法律关系的相对主体，他们有共同的不可分的诉讼利益。

上述区分所有权人对共用部分的共有权的权利内容是排他性的，如果这种共有权受到侵害并进入诉讼阶段，即形成民事诉讼中的共同诉讼，诉讼标的属于以上所述的第一种共同的诉讼标的，全部的建筑物区分所有权人均应列为共同诉讼人。

四、建筑物区分所有权制度下必要共同诉讼中的适格当事人

随着社会经济的发展，区分所有建筑物在我国城市中越来越普遍，有关区分所有的共有权的共同诉讼也呈日益增多之势，常见的包括与物业管理企业或其他外界之间发生的纠纷，如水、电、煤、气等基础设施不到位，共用部分的用途被更改，噪音影响小区安宁，共用绿地缩水或被硬化，区分所有建筑物外墙被刷上广告等；[6] 以及区分所有权人内部发生关于建筑物共用部分的纠纷，如某区分所有权人对过道的不正当占用影响了他人的正当使用。由于区分所有建筑物中一般居住了几十或者上百名区分所有权人，如此众多的区分所有权人全部参与诉讼既不经济，也不现实，如何确定适格的诉讼当事人就成为共同诉讼中的重要问题。

所谓当事人适格，是指在具体事件的诉讼中，作为当事人进行起诉或被诉，且获得本案判决的诉讼法上的权能或地位。

各区分所有权人不但在法律上是侵害共有权的必要共同诉讼人，他们也有天然的组织基础来集体的参与此种诉讼。共有权将所有的区分所有权人联系在一起，由共有权衍生的成员权则设立了管理公共事务的团体，所有的共有权人均为该团体的一员。区分所有权人管理建筑物公共事务的团体在《物业管理条例》中称为业主大会和业主委员会，这也是我国目前比较普遍的称法，其中的业主委员会是执行机构，在大中城市中的区分所有建筑物（物业管理区域）中普遍设立。如果由业主委员会充当诉讼当事人，是比较合理和经济的做法。

按照《物业管理条例》的界定，业主委员会不具有社会团体法人的资格，只是代表业主对住宅小区的物业进行监督的群众组织，也不是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条列明的9种“其他组织”之一。《民事诉讼法》第108条第1项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，在侵害区分所有建筑的共有权的案件中，业主委员会是否与案件存在“直接利害关系”？对于业主委员会在共同诉讼中的诉讼主体资格问题，一直以来存在很大的争论。在银都业主委员会诉温州市建设房地产开发有限公司案件中，原告向浙江省高级人民法院起诉，要求判令被告立即将银都花园内4500平方米俱乐部、3个网球场、1个游泳池移交原告管理使用等8项诉讼请求，要求赔偿金额5070.6万元。2004年10月，浙江省高级人民法院对“银都业主索赔5000万”一案作出裁定，认为银都花园业主委员会在此案中的原告主体不适格，驳回了业主委员会的起诉。银都花园业主委员会不服，上诉至最高人民法院。2005年5月，最高人民法院作出裁定，银都业主委员会在本案中作为原告诉讼主体不适格，最高法院认为，银都业主委员会与温州市建设房地产开发有限公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼，业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。

最高人民法院的裁定否定了业主委员会亦即区分所有权人委员会的诉讼主体资格，在诉讼当事人众多、个人起诉消耗太大精力、个人与侵权的公司相比处于劣势的情形下，应当考虑适用代表人诉讼制度。为了解决一方当事人人数众多的诉讼参与问题，我国民事诉讼法规定了代表人诉讼制度，所谓代表人诉讼，是指将具有共同利益关系的多数当事人一方将诉讼实施权授予其中的一名或几名当事人，由他们代表其他有共同利益关系的其他全体当事人起诉、应诉，法院作出的判决对全体当事人都有约束力的一种诉讼制度。

代表人诉讼制度以共同诉讼制度为基础，其适用的诉讼应符合共同诉讼的基本条件，在诉讼中，由人数众多的一方当事人推选出来，代表其利益实施诉讼行为。根据《民事诉讼法》第54、55条规定，诉讼代表人的产生分为两种情况，一是起诉时当事人人数确定的代表人诉讼，一是起诉时当事人人数尚未确定。当事人众多一般指10以上，推选的代表人人数为2～5人。[7]

当区分所有权人的共有权受到侵害时，区分所有权人可以通过区分所有权人委员会（业主委员会）组织起来，运用自己的成员权，推选代表人进行诉讼。这样既节省时间、精力，也利用了区分所有权制度下固有的组织性，特别是面对强势一方的诉讼对手时，获得集体汇聚的博弈力量。

结语

区分所有权人可能会卷入各种各样的集体纠纷之中，有一些与建筑物区分所有权制度的特色无关：

1、传统居住状况下也可能发生的集体纠纷。如附近建设施工晚上噪音过大，即属于传统的居住状况下也可能发生的集体纠纷。

2、基于专有权发生的纠纷。如区分所有权人人所购房屋被房地产发展商悉数“抵押”，２年多无法办理“涂销解押”，致使无法拿到房产证，[8] 这种情况属于普通的共同诉讼，因为各区分所有权人的专有权是相互独立的，如果发生集体起诉的情形，这些专有权即构成同种类的而非同一的诉讼标的。

如前文所述，建筑物区分所有权制度的特色在于共有权和成员权，具有建筑物区分所有权制度特色的集体纠纷包括以下类型：

1、外界（相对于全体区分所有权人）侵害区分所有权人的共有权

2、部分区分所有权人侵害他人的共有权

3、区分所有权人与管理团队发生基于成员权受到侵害的纠纷（如不恰当的被限制参与区分所有权人会议和进行表决）

第3种情形中，各区分所有权人的成员权是相互独立的，属于同种类的诉讼标的，如果受到管理团队的侵害，引发的是普通的共同诉讼而非必要的共同诉讼。而相对于第2种区分所有权人的内部纠纷来讲，第1种情形具有更现实和更普遍的意义。

在目前的法律框架下，当区分建筑物的共用部分的占有、使用、收益及处分权受到外部（常见的是物业管理公司和房地产开发商）或其他区分所有权人的侵害时，如果纠纷的解决进入诉讼阶段，则必然启动必要的共同诉讼，在区分所有权人人数众多的时候，则可以推选代表人进行诉讼。可以预见的是，在城市化日益加速及人们法律意识增强的时代背景下，关于区分所有建筑的共有权的侵权纠纷会不断出现，由区分所有权人推选的代表人进行的必要的共同诉讼将在各级法院的受案量中将呈日益增多之势。